Программа «Доступное жилье» обречена

Маленький анализ ситуации. Без цифр. Без примеров. Цифры и примеры и так известны всем. Пора сделать выводы. Мы пытаемся приспосабливаться к условиям рынка, не понимая, что такое рынок. Принципиальные ошибки в распределении ресурсов приводят к абсолютно прогнозируемым последствиям, если задуматься о роли рыночных механизмов. Ими нельзя пренебрегать. Их бесполезно запрещать. И уже никак не получится их попросту игнорировать, потому что с отменой «распределительной» экономики старые принципы «государственной поддержки» ушли навсегда в прошлое. Но действительно ли имеет место рынок?

Принципиально во всех мерах «поддержки» лишь одно – определенная часть государственных денег выбрасывается на определенные рынки (образовательных услуг, медицинских услуг, с/х производства и жилищного строительства, соответственно), что должно повлиять на расстановку сил. В пользу населения. Так задумано.

Каким же образом развивается программа «Доступное жилье»? Жилье делается относительно «доступным» наиболее простым способом – за счет дешевых кредитов населению. Растет покупательский спрос.

Растет желание инвесторов и застройщиков участвовать в дележке этого пирога, обеспеченного опосредованным государственным участием. Из денег делаются деньги. Цены растут в геометрической прогрессии.

В обеспечении предложения на этом рынке задействован еще один ресурс, который находится исключительно в «государственном» распоряжении номинально, а фактически – в распоряжении разного уровня государственных чиновников. Которые (чиновники), кажется, не должны бы влиять на развитие отношений «предложение-спрос», т.к. ничего не производят и ничего не покупают. Этот ресурс – участки для строительства («картофельные поля») и разного рода регламентирующая – разрешительная – запретительная документация, без которой не обходится никакое строительство. Чиновник ничего не продает, кроме своего «разрешения» на что-то. Этот определяющий в своей недоступности ресурс сводит на нет любые попытки воздействовать на развитие «рынка доступного жилья» любым рыночным способом. В международной практике такой механизм называется коррупцией. Одно только государство несет ответственность за подавляющую власть этого механизма. Несет ответственность перед своими гражданами, которых оно обязано защищать и о благе которых призвано заботиться.

Можно вовлечь в этот разговор десятки тысяч людей, которые так или иначе вовлечены в процессы, происходящие на «рынке доступного жилья», это проблема действительно государственного масштаба.

Именно государство никаким образом не желает эту проблему не то, чтобы решать, но даже и замечать. Просто даже игнорирует. Есть же национальная программа «Доступное жилье»! Стало быть, и проблемы нет. Рынок разовьется в соответствии.

Не разовьется. Не будет снижения цен, повышения качества, «доступности» и прочего. Можно однозначно утверждать, что программа «Доступное жилье» обречена на провал, какие бы успехи ни были достигнуты на ее отдельных локальных фронтах (напр., молодая семья получила квартиру не через 20 лет, а всего через год, и будет за нее 20 лет расплачиваться, если сможет, ура-ура-ура).

Средства (кредиты), вкладываемые государством фактически в развитие спроса, а не предложения, неизбежно влекут за собой массовый рост цен, делая недоступным жилье для всех, кто хочет купить его сегодня на честно заработанные деньги, а не стоя в очереди в ипотечную кабалу.

Деятельность субъектов на рынке жилья, непосредственно формирующих коммерческое предложение для покупателя, не подлежит лицензированию.

Никаким образом не определено, какую часть стоимости конкретной квартиры составляют реальные производственные затраты. Нет механизмов, позволяющих государству реально контролировать процессы ценообразования.

Более того, никакие меры, извне регулирующие процессы ценообразования на этом рынке (разоблачение мифического сговора застройщиков и т.п.), не приведут к снижению цен. Всегда будет выгодно строить дорого и продавать дорого, пока есть спрос на дорогое жилье. Но пока и дорогие, и дешевые квартиры строятся из одних и тех же кирпичей – доступного в смысле цены жилья не будет. При одинаковых переменных затратах выгодно производить дорогой продукт, и чем дальше – тем дороже. В этом рыночном сегменте спрос неэластичный. Если однажды кирпичи станут дешевыми – цены на дорогое жилье не упадут, но прибыли застройщиков возрастут.

Никакие рыночные механизмы, вовлекаемые в процесс «развития рынка доступного жилья», не дадут никакого позитивного эффекта.

Потому что уже нет никакого «рынка доступного жилья». Он был недолго, пока в игру не были вброшены государственные деньги. Сейчас есть рынок ипотечных кредитов, на котором главными игроками являются банки. Банки в любом случае получат свою прибыль, никакого отношения к развитию рынка жилья как такового это не имеет.

И есть абсолютно нерыночный «разрешительный» чиновничий ресурс, определяющий развитие предложения в сегменте «доступного» жилья. Оцените этот ресурс количественно. Сложите все «заработанное» разного рода «крышующими» структурами и персонами на разных этапах развития этого рынка, вчера и сегодня, и то, что они еще «заработают» завтра! Оцените количественно меру их безответственности. Оцените прямой ущерб, нанесенный государству, в части уже построенного жилья и тот, что составляет утраченную стоимость жилья непостроенного! Прибавьте все проценты, уплаченные банкам. Прибавьте деньги людей, стремившихся самостоятельно купить квартиру и потерявших все. Судебные издержки. Стоимость съемных квартир. Оплату больничных листов…

Прибавьте сюда стоимость несуществующей инфраструктуры, оплаченной уже людьми, и государством, и инвесторами, и фирмами-застройщиками. Стоимость неоказанных коммунальных услуг. Стоимость несуществующих активов частных фирм, которые могли бы развивать свой бизнес в условиях этой инфраструктуры. Непостроенные дороги. Не созданные рабочие места.

Прибавьте сюда жизни нерожденных детей. Аборты. Распавшиеся семьи. Сломанные судьбы. Инфаркты. Потерянное здоровье. Оцените это количественно, если доступны только «рыночные» соображения!

Никакая государственная программа не способна компенсировать стоимость этого ресурса. Но граждане, на чьи средства это ресурс так процвел и разросся, вправе требовать от государства вмешательства в процессы, происходящие на так называемом «рынке доступного жилья», потому что никакие рыночные механизмы и риски не являются сегодня определяющими в развитии этих процессов.

Среди показателей, характеризующих уровень экономических достижений страны, нет такого, который отражал бы истинную цену событий. Но даже в рамках существующих методик оценки «уровня благосостояния» есть возможность испортить отчетность. Для этого нужно изменить всего один пункт в расчете стоимости потребительской корзины: включить туда цену квадратного метра «доступного» жилья вместо цены погребения (стоимость копки могил). Очень наглядный получится результат. Может же каждый гражданин раз в жизни позволить себе купить два кв. метра новой квартиры, а не только два кв. метра земли на кладбище? В пересчете на общее, все еще большое, хотя и неуклонно уменьшающееся количество населения этот показатель будет вполне реальным.

[ оригинал ]